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高さ１ｍ程度でも大谷石などの風化しやすい石で組まれた古い擁壁では再築造しないと崩壊してしまう危険を伴うことがありますし、コンクリートの擁壁には劣化によるクラックが生じているケースもあります。
契約前にあらかじめ補修の程度を確認しておかないと、後々になって売り主との間で費用負担をめぐるトラブルに発展してしまう可能性が高くなります。
さらに注意を要するのが、行政庁によって認可された当初の擁壁に所有者が勝手に手を加えることによって、現在は違法な状態となってしまった擁壁が少なからず存在していることです。
よく見受けられるのが、もともと台形状に傾斜がついた擁壁の下端（地盤面と接する部分）から垂直に重量ブロックなどを積み上げて、これと本来の擁壁との間に盛土をして勝手に擁壁上の敷地を広げてしまっているようなケース。
広げた部分を使って建物を増築してしまうことが多いようですが、違法に築造した擁壁にはカモフラージュ用のモルタルなどが吹き付けられているため、外見上は正常な状態と見分けがつきにくくなっています。
違法に築造した擁壁は耐震性に劣りますので、このような擁壁上の住宅を建て替えようとする場合には、当初認可された擁壁へ原状復帰しないと建て替えそのものが認められなくなります。
こうなると建て替え費用以外のコストが発生するだけでなく、結果的に敷地も狭小化することになってしまうのです。
擁壁が適法であるかどうかは住宅を仲介する不動産会社に調査・説明義務がありますので、しっかりとした確認を求めましょう。
また、違法に築造された擁壁をよく見ると、色が部分的に違っていることがありますので、購入者も注意して点検してみてください。
釘でも主宅の種類によって地盤に注意！いわゆる軟弱といわれる地盤だけでなく、以前には住宅が建っていた地盤でも、建物の種類や条件によって新しい建物が建てられない場合があります。
事前の地盤調査と、建設できない場合に売買契約を白紙解約する「解除条件」を結んでおくのも一手でしょう。
地盤との関係に注意を払わないと、いくら丈夫な住宅でも建設できない場合があるのです。
土地（更地）を購入する場合には、売り主の了解を得たうえで、購入前に地盤調査を行うと、後日「建物が建たない」といったトラブルに巻き込まれずに済みます。
建物の建設に注意が必要な地盤としてよく知られているものには、かつての水田や沼沢地といった軟弱地盤のほかに、まだ状態が落ち着いていない造成直後の分譲地や盛土したばかりの土地などがあります。
ところで、以前に適正な手続きを経て建設された住宅が建つ一見何の問題もないように見える市街地でも、新しく住宅を建てようとする場合には建物の重量や基礎と地盤との関係によって、建物の種類によっては建設できないケースがあることは意外に知られていません。
例えば、木造住宅は建設可能でも、この３倍もの重量を持つといわれる鉄筋コンクリート系の住宅には耐えることのできない地盤。
また、擁壁(ようへき）上の敷地では、擁壁の構造によって鉄筋コンクリートの底板が地中に埋められている場合があり、この底板が障害になって深基礎を通すことができず、重量のあるコンクリート系住宅が建設できないケースもあります。
通常、このような地盤と建物との関係は不動産会社が把握できる事柄ではありませんので、建設を依頼する住宅メーカーや工務店に依頼して地盤を調べてもらうとともに、土地の売買契約を結ぶに際しては、目的とする建物の建設が不可能となった場合には契約を白紙解約する解除条件を盛り込んでおくことも検討してみてください。
ただ、最も悩ましいのは、そのままでは目的とする建物の建設はできないものの、地盤改良を行った深基礎を打てば建設が可能とされた場合です。
当然、地盤改良や深基礎を採用すれば建築コストもアップしますが、問題はこのコストを誰が負担するのかということ。
ハウスメーカーによっては売り主負担での地盤改良などを勧めるケースも少なくないようですが、どちらにしる契約後にこうした事態が問題化すると解決には相当の時間を要することになります。
契約には可能な限り「建物が建たなかった場合」を想定した解除条件を加えたほうが安心できるでしょう。
一戸建てや土地を売買する際に最も気をつけたいのが隣地・道路との「境界」です。
に埋め込まれていて､この境界を確認することで正確な土地の面積(地積）を知ることができるようになっています。
実際にはこの境界標示の設置場所が分かりにくかったり中には存在しなかったりするケースや、境界の位置をめぐって土地の所有者同士が争っているケースも少なくないために、必ずしも境界の確定がスムーズにいく場合ばかりでないのが不動産取引の実情です。
なお、不動産登記簿に記載される地積も境界に基づき算出されていますが、過去の測量技術の精度などの問題もあって、現実には登記簿上の面積と実際の境界をもとにした面積とが食い違うケースも少なくありません。
舗装や工事の際に隠れてしまい、庭の築造の際に誤って埋めてしまう場合をはじめ、中には過去に何らかの事情があって現在の境界に納得していない隣地の所有者が、故意に境界標示を抜いてしまった場合などさまざまな理由が考えられます。
もちろん、少しばかり境界の位置がずれたからといって建築できる建物への影響はないのですが、ことは土地という資産にかかわる問題ですので、境界の確定には慎重さが求められるのです。
では、境界がない場合はどうすればいいのでしょうか。
このような不動産の取引では、売買代金の残金決済時点までに測量図を作って境界を復元し、正確な土地面積を割り出すのが一般的です。
この測量図には、確定測量図と現況測量図という二つがあり、前者はその敷地に接したすべての土地所有者の立ち合いのもとで境界が合意され、実印をもらって面積が確定したものをいいます。
この確定測量図に基づいた境界と面積は、登記簿に反映させる、すなわち地積更正登記（事実と登記内容とを一致させる登記）が可能になります。
これに対して必ずしも隣地所有者の合意を得ないで作製したものが、現況測量図です。
ただ、権利関係がからむ確定測量図の作製は容易な作業ではありません。
とくに隣地との間で境界をめぐるトラブルや不満が過去にあったりすると、感情的な問題もからんで確定に相当の努力を必要とするケースが少なくないのです。
だからといって境界をあいまいにしたまま売買を行うと、将来の紛争の火種を抱え込むことになりますし、仮にその不動産を転売する場合にも、不利な条件の一つとして数えられることになってしまうでしょう。
不動産会社の中には、「境界が未確定でも建物は予定どおり建ちますよ」といった言い訳をし、「境界を改めて確定するとなると隣地ともめ事になります」といった理由で境界の復元に消極的姿勢を示すところもありますが、以上の理由から可能な限り境界の復元は行うべきなのです。
この過程で境界をめぐる争いが発覚した場合は、思い切って売買をあきらめることも選択肢の一つです。
なぜなら、境界確定をめぐる訴訟はいずれも膨大な時間を要するのが現実であり、弁護士も必ずしも積極的に動いてくれる分野の訴訟とはいえないからです。
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